Налог с продажи недвижимости с первого января 2014 года платит покупатель. В соответствии с новым Гражданским кодексом ЧР, продавец недвижимости может договориться с лицом, которое заинтересовалось домом или квартирой, о том, что налог с продажи недвижимости в случае покупки заплатит сам покупатель. В таком случае договоренность между сторонами должна быть прописана в договоре купли-продажи.
Речь идет о долгожданном изменении правил, существовавших до недавнего времени, когда эта обязанность, в соответствии с законом, всегда ложилась на плечи продавца, а покупатель нес ответственность за ее исполнение. В связи с этим часть продажной цены отдавалась на хранение нотариусу или адвокату и выплачивалась только после того, как продавец предъявлял подтверждение о том, что он подал налоговую декларацию и заплатил начисленный налог с продажи недвижимости.
На практике этот сложный и затратный механизм всегда удавалось обойти. Так, обязанность продавца заплатить налог с продажи недвижимости переносилась на покупателя с помощью указания в договоре купли-продажи. Однако к такому положению договора впоследствии нельзя было реализовать правоприменение.
В некоторых случаях увеличивалась продажная цена как раз на сумму, равную установленному налогу. Но этот способ всегда приводил к увеличению и величины самого налога с продажи недвижимости, из-за чего, в сущности, возникала бесконечная цепочка исправлений продажной цены.
Ключевое постановление — § 1 постановления Сената № 340/2013 Sb.
При приобретении недвижимого имущества налогоплательщиком является:
a) тот, кто передает право собственности на недвижимое имущество, если речь идет о приобретении права собственности при покупке или обмене, а продавец и покупатель в договоре купли-продажи или договоре обмена не договорятся о том, что плательщиком будет покупатель;
b) тот, кто вступает в право собственности, — в остальных случаях.
Пример. Господин N решил купить коттедж в деревне, где он вырос. На глаза ему попался дом госпожи X. Она согласилась продать ему дом с земельным участком, на котором он стоит. Учитывая свой возраст, госпожа Х не хотела иметь дело с финансовым управлением и настаивала на том, что налог за перевод права собственности на недвижимость должен заплатить покупатель. Они подождали первого января 2014 года и заключили договор купли-продажи земельного участка, неотъемлемой частью которого с этого дня стал и дом. В этом договоре покупатель и продавец обговорили то, что налог с продажи недвижимости заплатит господин N.
К концу 2013 года Парламент одобрил постановление Сената о налогах с приобретения недвижимого имущества. Этот нормативный акт вводит несколько новых правил. Например, расширился круг действия освобождения от уплаты налогов, по сравнению с предыдущей редакцией. Новшеством оказалось и так называемое нормативное значение. Благодаря ему фактически снизится количество случаев, при которых плательщики обязаны прилагать к налоговой декларации экспертное заключение.
Нередко налог с продажи недвижимости может быть снижен, ведь даже если ставка остается прежней (4%), отныне покупная цена будет соответствовать 75% нормативного значения или 75% цены, указанной в экспертном заключении. Ранее этот показатель равнялся 100%. Кроме этого, при использовании оценки эксперта для установления цены покупки налогооблагаемая база снизится еще и на ту сумму, которая была ему заплачена за работу.
